Das Notícias e do Direito
Condomínio Alterações legislativas
8 de maio de 2022
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Entrou em vigor a 10 de Abril um regime de alterações da propriedade horizontal.
Como se trata de tema gerador de conflitos, de muitos conflitos, aliás, decidimos trazer à baila algumas destas novidades.
Assim, um dos aspectos relevantes que foi alterado prende-se com a responsabilidade pelo pagamento de despesas e encargos devidos pelos condóminos alienantes e adquirentes de frações autónomas.
Ou seja, quando alguém vende uma fracção autónoma quem é responsável pelo pagamento das dívidas de condomínio? O vendedor ou o comprador?
Assim, e salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das respetivas frações.
Deste modo, a responsabilidade pelo pagamento encontra-se em quem é proprietário à data da deliberação que fixa as quotas, a realização da despesa, por exemplo uma obra.
E de modo a fixar, sem margem para dúvidas, tal responsabilidade, o Legislador estabeleceu como documento instrutório obrigatório da escritura de compra e venda ou do documento particular autenticado de alienação de uma determinada fração, a declaração escrita emitida pelo administrador de condomínio da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à respetiva fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
Determina-se, ainda, que a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, salvo declaração expressa do adquirente de que prescinde da declaração a ser emitida pelo administrador.
Esta alteração implica mais um documento obrigatório para a realização de escritura, o mencionado documento que especifica valores, prazos de vencimento e natureza das dívidas. Assim, ficando devidamente clarificada a responsabilidade pelo pagamento das mesmas.
A excepção é se o comprador prescindir de tal declaração, caso em que fica responsável pelo pagamento.
Esta questão é relevante porquanto a maior parte dos conflitos em sede de propriedade horizontal prende-se com dívidas, atrasos nos pagamentos, que conduz a situações gravíssimas de elevadores sem manutenção, partes comuns sem electricidade, edifícios sem limpeza e sem segurança, enfim, a degradação que ninguém quer.
Naturalmente, não podem ser apenas alguns a suportar tudo!
Outra obrigação que surge com este diploma é o dever de comunicação dos condóminos em caso de alienação das frações, a qual deverá ser comunicada ao administrador pelo condómino alienante, por correio registado, expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da sua ocorrência, sob pena de o condómino alienante, o que vende, ficar responsável pelo pagamento do valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
Por fim, mantem-se a previsão do anterior regime legal que as actas das assembleias de condomínio, desde que reúna os requisitos legais, constituem título executivo contra o proprietário que incumpra o dever de pagamento da sua quota-parte.
Mais esclarece que se consideram abrangidos pelo título executivo, os juros de mora e as sanções pecuniárias devidamente aprovadas ou previstas no regulamento do condomínio. De forma a imprimir celeridade na cobrança das dívidas, estabelece-se um prazo geral de 90 dias a contar do primeiro incumprimento do condómino, para a instauração da ação judicial pelo administrador do condomínio em representação do mesmo.
Esperamos que a clarificação dada ao regime legal se traduza em igual clareza na tramitação da vida dos condomínios e permita maior facilidade e rapidez na cobrança de dívidas.
Assim, se permitindo alguma pacificação nas reuniões de vizinhança.